融資成功例證:
一胎金額:24億元(30億元8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳金額:1600萬元(0.67%)
開辦費1%2400萬元
限公司法人
(綁約3個月)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,
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一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:907萬(0.67%)
開辦費1%1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬
建融
一胎:11.2億(14億(假設)8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳:747萬(0.67%)
開辦費1%1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:2000萬(0.67%)
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先講貸款成數再講貸款額度(不可以超貸)
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1.有使用分區證明
2有街道名稱地籍圖
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4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)
5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
3.基隆市中正區濱海公路二段
4.文山區木柵路4段159巷
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超過10億
台中豐原
華x濟
敦化北路大樓
桃園藝文特區
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南港23億
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4月房企海外融資下滑24.7% 房企資金由偏松跌入緊張
在房地產市場趨冷,經濟疲軟的背景下,2013年受各方資金追捧的房地產業,正經歷著資金的寒潮。
這一點,房企有更深的體會。萬科總裁鬱亮日前就坦言,在銀行吸儲成本不斷上升的背景下,按揭優惠利率的積極性大大降低。此外,相對於按揭而言,銀行在開發貸方面更為謹慎,因此,企業境外融資能力便是關鍵。
但值得註意的是,海外融資已非易事。某地產研究中心最新報告顯示 ,4月十傢標桿房企共計融資118.01億元,環比3月回落24.7%,這已是融資金額連續兩個月回落。
某地產市場總監張大偉認為,這一方面受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響。另一方面,近期國內多個城市樓市湧現降價潮,房地產市場預期轉向,導致房企海外融資的難度有所加大。
然而,資金收緊的不單單是海外,國內對於房地產資金的收緊更為明顯。上海易居房地產研究院日前發佈報告顯示,2014年第一季度,房企資金由"偏松"直接跌入"緊張"。
具體來看,房地產開發企業資金來源實現28731億元,同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%,增速比2013年全年回落19 .9個百分點。其中,利用外資、其他資金增幅同比分別下降33不動產經紀人考試時間2014 .9%、1 .9%,國內貸款、自籌資金分別同比增長20 .4%,9 .6%。相比2013年全年,國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12 .7個百分點、66 .7個百分點、11.7個百分點和30.8個百分點。
此外,作為反映房地產開發企業的資金支出與收入匹配程度的資金來源和投資增速差值也再次轉負。2014年一季度,房地產開發企業本年資金來源和投資增速差值為-10.2%,相比去年全年回落16.9個百分點,相比去年同期回落19.3個百分點。在經歷2013年"豐水期"後再次步入"枯水期",房企資金面整體活力不足。
全聯房地產商會名譽會長聶梅生表示,現階段房企資金不再是之前的不差錢,而是越來越差錢,越來越緊。究其原因,其中一方面便是官方的風險管控。日前銀監會下發瞭《關於做好2014年不良貸款防控工作的指導意見》,要求銀行業金融機構應摸清重點區域、重點行業和重點客戶的風險情況,加強形勢研判,制定合理的不良貸款餘額和比率年度"雙控"目標。
"除此之外,對於一手拿地、一手賣房的房企來說,地價在上漲,銷售卻在下滑。"聶梅生說。數據顯示,2014年一季度,全國商品房銷售金額達13263億元,同比降幅5 .2%,相比去年全年回落31 .5個百分點,六個季度以來再度跌入降幅區間。
而土地方面卻與銷售回款困難形成鮮明對比,一季度土地市場呈現亢奮態勢,土地出讓金創歷史同期新高。據易居研究院監測,一季度10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元,與2013年同期相比增長83 .1%,較2012年同期大增375.4%。其中一線城市土地出讓金收入為1754 .1億元,相當於2013年全年成交額的35%。
對此,上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示,一方面資金回籠慢,另一方面拿地成本高,房企進退兩難。海內外資金雙雙收緊,銀行收緊房貸雪上加霜,房企資金鏈緊繃,這加劇瞭樓市觀望情緒,阻礙瞭部分入市人群。未來房企資金狀況改善困難重重,年內房企資金不容樂觀。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/08212721361.shtml
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